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违法建筑出租,租赁合同有效吗?违约责任如何承担?

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超规划加建,临建超期,未经规划建设的建筑物,均可能因违反建设工程管理法律法规被认定为“违法建筑”。但在日常生活中,此类建筑对外出租却十分普遍。比如违建重灾区的城中村,大量人员租住在紧密相连的“自建房”中。违法建筑出租产生争议时,租赁合同的效力如何?合同各方的责任又该如何承担呢?

如何界定“违法建筑”?

根据《城乡规划法》等相关规定,违法建筑是指违反城乡规划法律法规而建设的建筑,主要表现为以下两类:

1、在城乡规划区内,未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划证的规定进行建设的建筑;

2、未经规划主管部门批准,或未按批准内容建造的临时建筑;临时建筑物、构筑物超过批准期限而未拆除的

上述违法建筑,一旦查处,规划主管部门可采取责令停止建设、限期整改、没收违法收入、罚款等处罚措施。

违法建筑租赁合同的效力

一般原则:无效

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”该条款系对合同效力的强制性规范,即出租违法建筑的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或获得主管部门批准建设的,可认定有效。

承租临时建筑同样如此。对于经批准建设的临建,租赁期限超过批准使用期限的,超过部分无效

对于租赁房屋部分属合法建筑,部分属违法建筑时,如何判定租赁合同效力呢?

1、能够区分处理的,合法建设部分有效,违法建设部分无效。

郑某坚与周某荣房屋租赁合同纠纷

(2021)粤民申3242号

法院认为:关于《租赁合同书》的效力问题,涉案房屋中,面积约为750平方米的房屋为一个整体,具有相关的审批手续,面积约为220平方米的房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建筑。《租赁合同书》虽然约定将涉案房屋一并进行出租,但根据双方当事人的陈述,面积约为220平方米的房屋是周某荣从案外人陈某处转让取得,表明两处房屋虽然相连,但是可以分开使用。因此,二审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,认定《租赁合同书》面积约为750平方米的约定有效,面积约为220平方米的约定无效,并无不当。郑某坚主张《租赁合同书》整体无效,缺乏事实和法律依据

2、无法区分处理的,整体无效。

伟栋公司、陈某萍租赁合同纠纷

(2020)粤民申13002号

法院认为:关于《租赁合同书》的效力认定问题。经二审判决查明,案涉租赁物包括4000平方米的四楼厂房和1000平方米的一楼铁皮厂房,其中一楼铁皮厂房未取得建设工程规划许可证。陈某萍在诉讼中主张承租案涉租赁物系用于加工家具,若没有一楼厂房,合同目的无法实现基于本案实际,二审判决对《租赁合同书》的效力做整体审查亦符合租赁物的用途和使用情况,故二审判决依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定《租赁合同书》无效并无不当。

租赁合同无效后,如何承担责任

我们先来看一个案例。在巴州大翔汽车销售有限公司、李宗等租赁合同纠纷案中((2021)最高法民申4534号),最高院认为:大翔公司主张应按照《合同法》第五十八条关于无效合同的处理原则的规定来处理本案,并不符合案涉房屋租赁这一具体合同类型所具有的特殊性。......考虑到租赁合同的约定一方面是当事人协商一致的结果、一般与市场行情相符,按照相关约定处理有利于提高案件审理效率、及时化解矛盾并减少当事人诉累,一方面所体现的对价也符合防止占用房屋实际受益后利益无法衡平的实质公平原则,故《城镇房屋租赁合同纠纷的解释》还进一步规定了“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”等内容,因此,原审法院按照《租赁合同》的相关约定来处理本案,符合前述规定所体现的无效合同比照有效处理的司法解释规定,并无不当之处。

因此,尽管违法建筑租赁合同被认定无效,基于公平原则,在司法实践中通常会比照有效租赁合同中的“租金”标准计收房屋占有使用费,如一方当事人权益受损的,亦可以依据法律规定向对方追讨损害赔偿。

法条链接:

《城镇房屋租赁合同纠纷的解释》第四条,“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”

合同无效后,免租期是否需要支付房屋占有使用费?

人民法院在审理时,结合具体案情,对承租人是否需要支付免租期内的房屋占有使用费,尚未形成统一裁判意见。

需支付

陈某成与白某莉房屋租赁合同纠纷

(2021)辽02民终14号

法院认为:房屋租赁合同的无效为自始无效,除合同中约定的有关解决争议方法的条款外,合同约定的其他内容均无效,故本案房屋租赁合同中约定的空档期(免租期)条款当然无效根据《城镇房屋租赁合同纠纷的解释》“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”的规定,白某莉在免租期内占用房屋,应参照租金标准支付房屋占有使用费,故陈某成要求白某莉支付免租期的占用使用费的诉讼请求,于法有据,一审法院予以支持正确。

本案中,法院认为租赁合同自始无效,关于免租期的约定亦无效,承租人在免租期内实际占用了房屋,应当按照租金标准支付在此期间的房屋占有使用费。

不需支付

胡某峰与朝华酒店房屋租赁合同纠纷

2021)粤01民终2465号

法院认为:关于装修免租期的占有使用费。合同已约定2018年11月28日至2019年3月31日为胡某峰的装修免租期,虽合同无效,但关于计租起始时间的约定是双方协商一致的结果,效力上具有一定的独立性。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。装修免租期未约定租金标准,则朝华酒店要求胡某峰支付免租期占有使用费的意见,本院不予采纳

本案中,法院认为合同双方已明确约定租金计收的起始时间,免租期内未约定租金标准,故出租人主张承租人支付免租期内的占有使用费,未获支持。

按比例支付

郑某龙与罗某国房屋租赁合同纠纷

(2021)粤03民终28705号

法院认为:涉案约定的5.5个月的免租期是罗某国综合整个租赁期限100个月考量给予的优惠,郑某龙仅使用涉案房屋36个月即停止使用,必然造成罗某国的免租期损失,本院根据公平原则认定郑某龙应当向罗某国赔付相应比例的免租期占有使用费,经核算为316800元(90000元/月×5.5个月×64个月÷100个月)。一审对此认定有误,本院予以纠正。

本案中,法院出于公平原则,按照承租人剩余未承租租期占整个租赁期限的比例,给予出租人经济补偿。

笔者认为,租赁合同中约定的免租期是出租人基于对承租人正常履约的期待利益下,给予承租人的优惠激励措施。承租人在享受了免租期后,却提前退租,实质上损害了出租人的期待利益,属于“因合同无效所遭受的损失”,根据公平原则,理应获得相应的补偿。基于此,笔者更倾向于按照租赁合同的实际履行情况,结合合同双方的过错程度,判断是否应给予出租人免租期的经济补偿,以及按何种比例进行补偿。

合同无效后,装修如何补偿?

吴某与闫某波房屋租赁合同纠纷

(2021)京01民终3552号

法院认为:关于房屋内装修损失的赔偿问题。《城镇房屋租赁合同纠纷的解释》第七条规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中,闫某波经过吴某同意对房屋进行装饰装修,且已经形成附合,吴某表示不同意利用装饰装修物,故双方应当按照对于合同无效的过错分担装饰装修的现值损失。一审法院确定装饰装修由吴某使用,并判令吴某应支付闫某波装饰装修对应的全部价款,等同于强制要求吴石接受全部装修,未体现双方主观过错对于装修损失的分担,与上述规定不符,本院对此予以更正。

关于装饰装修现值损失的具体分担方案,本院在考虑双方主观过错程度的基础上,同时考虑房屋已由吴某收回的状态,以及吴某虽表示不同意利用装修但亦认可房屋装修目前仍未拆除,吴某客观上亦受有相应利益的因素,酌情确定吴某赔偿闫某波房屋装饰装修现值损失26000元。

由此可知,人民法院在处理违法建筑租赁合同纠纷时,在认定合同无效的情况下,将结合当事人对于合同无效的过错程度,装饰装修物是否形成附和,出租人对房屋装修的利用程度,装修现值等因素,综合判定是否应补偿承租人的装修损失。

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本期作者

陈蕤柽律师 广东瀚宇律师事务所执业律师,专注民商法律事务及公司法律事务,擅长处理股权、合同、婚姻家事等法律事务,常年担任企业法律顾问,具有丰富理论研究和实战经验。

鸿雁律师团队,以广东瀚宇律师事务所副主任、高级合伙人刘鸿律师担纲负责人,以闵娜律师、陈蕤柽律师、王亭律师、周高锋律师为业务骨干共同组成。团队成员俊采星驰,业务素养稳健扎实,从业经验深厚丰富,恪守职业伦理,专注业务修行,笃行致远,知行合一。团队业务主要为民商事法律事务及金融领域法律事务,专注公司治理和合规经营、专业处理房产开发、运营及物业管理、知识产权纠纷、劳动争议与仲裁、合同纠纷、侵权责任纠纷、婚姻家事纠纷等各类民商事法律事务,受聘担任多家企事业单位常年法律顾问,从事股权并购、重组、基金募投管退事务以及公司IPO等专业法律事务,成功办理过多起高难度的股权、重组、并购及金融担保纠纷,擅长处理重大复杂疑难的民商事诉讼及仲裁案件,业务遍及境内外,深受客户赞誉。

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